Onderhoud kapitaalgoederen

Vastgoed

Uitvoering onderhoud Vastgoed Meierijstad
In 2019 is gestart met de uitvoering van het onderhoud van het gemeentelijk vastgoed zoals in de Kadernota Maatschappelijk Vastgoed en het DMOP is vastgelegd.

Inhoud van het DMOP is een overzicht van alle onderhoudswerkzaamheden die nodig zijn voor het in standhouden van het gebouw volgens een gewenst kwaliteitsniveau.
Voor het vaststellen van het kwaliteitsniveau en de conditiescore van vastgoedobjecten is aangesloten bij NEN 2767. De NEN 2767 is ontwikkeld om een uniformiteit te krijgen in het beoordelen van de conditie van gebouwelementen / bouwdelen. Dit vereenvoudigt het objectief vaststellen van de technische kwaliteit van bouw- en installatieonderdelen. Voor de berekening van de investeringskosten is een algemeen geldende onderhoud- en vervangingscyclus als uitgangspunt genomen, passend bij een minimaal conditie-/onderhoudsniveau van 3 (conditie redelijk).

Het onderhouden van de kapitaalgoederen Vastgoed /gebouwen waarborgt de continuïteit van de voorzieningen. Het onderhoud zoals in het DMOP opgenomen bestaat uit de hoofdgroepen:

• Groot onderhoud

Uitvoering van periodiek (groot) onderhoud en renovatie. Het betreft hoofdzakelijk werkzaamheden met een cyclus groter als 1 jaar en waarbij vaak ook sprake is van vervanging van installaties, dakbedekking etc.

• Klein onderhoud

Werkzaamheden die jaarlijks terugkerend zijn als klein/correctief/klachten- of contractonderhoud

• Duurzame maatregelen

Maatregelen ter verbetering van de verduurzaming van de gebouwen met als gevolg een verlaging van het energieverbruik (hoger energielabel) tot gevolg hebben.

Centraal beheer
De gegevens van de vastgoedobjecten, leveranciers, contracten en DMOP worden in de Onderhoudsmodule van de vastgoedapplicatie Ultimo verwerkt om zaken centraal te beheren.
Hiermee wordt tevens de mogelijkheid geboden om meer digitaal te gaan werken voor het verstrekken van opdrachten aan (raam)contracten. Ook het (informatie)beheer van contracten, inventaris, installaties, leveranciers voor het atelier vastgoedbeheer wordt hiermee vorm gegeven.

De vastgoedapplicatie Ultimo wordt ook uitgebreid met de Verhuurmodule (oplevering eind maart operationeel april 2020) waarin feitelijke gebouwgegevens en (ver-)huur(der)gegevens centraal worden vastgelegd en beheerd met het uiteindelijke doel om per gebouw managementinformatie en adviezen te kunnen genereren volgens de Balanced Score Card-methode. Naast een automatiseringsslag van het huurinningsproces (risicovermindering) is de invoering van de verhuurmodule tevens een professionaliseringsslag richtig strategisch vastgoedbeheerder.

Onderhoudsbeleid
In 2019 is een eerste aanzet gegeven voor het opstellen van onderhoudsbeleid voor het vastgoed waarbij een aantal resultaatgebieden zijn onderzocht.
De gemeente Meierijstad heeft vanuit de Kadernota vijf resultaatgebieden (speerpunten) vastgesteld die van invloed zijn op het presteren van het vastgoed. Deze resultaatgebieden zijn:

1. Veiligheid
2. Toegankelijkheid
3. Gezondheid
4. Onderhoudskwaliteit
5. Facilitair management

In 2020 wordt dit verder uitgewerkt en ter besluitvorming voorgelegd.

Duurzaamheid
In de duurzaamheidsvisie (raad november 2018) is een ambitie opgenomen voor maatschappelijk vastgoed, die luidt ‘C02 neutraal in 2030 voor zover mogelijk’.

Met de onderhoudsinspecties 2018 is een Quickscan duurzaamheid uitgevoerd. Dit om in hoofdlijnen in beeld te krijgen welke (standaard) duurzaamheidsmaategelen mogelijk zijn in combinatie met de uitvoering van het Groot Onderhoud. In samenwerking met PVM adviesbureau zijn 25 standaard toepassingen voor duurzaamheid verwerkt in het DMOP. Deze toepassingen worden gefaseerd uitgevoerd.

De volgende stappen worden hiervoor ondernomen en zijn in de kadernota maatschappelijk vastgoed opgenomen:

• stap 1: eerste verduurzamingsslag (via DMOP)
• stap 2: zonnepanelen en zonnecollectoren (via DMOP en indiening via de kadernota)
• stap 3: CO2-neutraal (na onderzoek)

Voor dit CO2 neutraal vastgoed is in 2019 een eerste onderzoek gedaan naar de vereiste extra maatregelen en investeringen om te kunnen voldoen aan deze ambitie (CO2 Neutraal).
De investeringen voor de jaren 2021/2022 worden met de kadernota 2021 aangevraagd.

De huidige CO2 uitstoot is berekend op 6,1 miljoen kg CO2/jaar. Uit het eerste onderzoek is gebleken dat na uitvoering van maatregelen op zowel bouwkundig als installatietechnisch vlak de vastgoedportefeuille niet CO2 neutraal kan worden gemaakt met alleen fysieke maatregelen. Met de te nemen maatregelen kan een reductie worden bewerkstelligd 3,8 miljoen kg CO2/jaar. Om tot een CO2 neutrale vastgoedportefeuille te komen is een compensatieopgave van ca. 2,3 miljoen kg CO2/jaar nodig.

Voortgang
In 2019 is de tijdelijke bestemmingsreserve omgezet in een voorziening voor het onderhoud van de gebouwen.

Voor de uitvoering van het vastgestelde DMOP was extra capaciteit voor het atelier Vastgoedbeheer vereist die in het 4^e kwartaal 2019 (2 ½ FTE) is ingevuld.
Daarom zijn achterstallig onderhoud, vervangingen en de uitvoering van onderhoudsprojecten pas vanaf dat moment structureel opgepakt.
Ook incidentele (nieuwbouw)projecten die soms een hogere prioriteit krijgen vergen echter steeds meer capaciteit van vastgoedbeheer waardoor het risico bestaat dat er te weinig aandacht gegeven kan worden aan de uitvoering van Groot Onderhoud. Voorbeelden hierin zijn: nieuwbouw Natuurtuin, herinrichting/verbouw politiebureau Veghel, nieuwbouw MFA/scholen en zwembaden.
In 2020 zal bezien worden hoe dit opgelost kan worden binnen de beschikbare kaders.