Beleid en ontwikkelingen
In de nota grondbeleid die in 2018 door de gemeenteraad is vastgesteld is als uitgangspunt geformuleerd dat de gemeente Meierijstad ontwikkelingen wenst mogelijk te maken door de inzet van situationeel grondbeleid. Per ontwikkeling kan dus worden bekeken of het wenselijk is om zelf via actief grondbeleid de ontwikkeling mogelijk te maken, of dit door middel van faciliterend grondbeleid aan de markt over te laten.
Als uitwerking van de nota grondbeleid wordt jaarlijks de nota grondzaken door het college vastgesteld. In deze nota grondzaken worden onder andere de uitgiftevoorwaarden voor bouwgrond en de grondprijzen bepaald. Een laatste vaststelling van deze nota heeft plaatsgevonden in januari 2020.
Naast bovengenoemde gemeentelijke beleidskaders heeft de commissie besluit begroting en verantwoording (commissie BBV) een aangepaste notitie gepresenteerd die relevant is voor de verslagleggingsregels omtrent het grondbeleid. Het betreft hier de notitie "Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)". Deze notitie is met name een verduidelijking en uitwerking van de eerdere notities "grondexploitatie 2016 (maart 2016)", "Faciliterend grondbeleid (maart 2016)" en "Aanvulling Tussentijds winst nemen grondexploitaties (maart 2018)".
In 2019 zijn geen nieuwe grondexploitaties opgestart. Vanuit eerder gevoerde actief grondbeleid zijn er nog wel 26 lopende grondexploitaties. Deze grondexploitaties voorzien in de ontwikkeling van zowel woningbouw (20 stuks) en bedrijventerrein (6 stuks). De resultaten van deze grondexploitaties zijn onder andere afhankelijk van ontwikkelingen op economisch-, juridisch- en demografisch gebied. Onderstaand worden een aantal belangrijke ontwikkelingen in 2019 beschreven.
Een belangrijk onderdeel van een grondexploitatie zijn de kosten om het gebied bouw- en woonrijp te maken. Deze kosten worden in de tijd weggezet en zijn daarmee afhankelijk van de prijsontwikkeling van deze werkzaamheden. Het gaat hierbij dan over de kosten van het materiaal om het werk te maken en de arbeidskosten. Een graadmeter van deze kosten is de BDB-index voor grond-, weg- en waterbouw. Deze index laat over 2019 nog een stijging zien, maar het laatste kwartaal van 2019 is een daling ten opzichte van het eerdere kwartaal waarneembaar. Een van de oorzaken van deze daling zou het gevolg kunnen zijn van het teruglopen van opdrachten door de regelingen met betrekking tot PFAS en Programma Aanpak Stikstof (PAS). Ramingen van kosten in de grondexploitatie met een peildatum voor 2020 zijn met deze index geïndexeerd. Als uitgangspunt voor nog te maken kosten wordt vanaf 2020 rekenkundig rekening gehouden met 2% indexering conform de inflatiedoelstelling van de Europese Centrale Bank (ECB).
Nadat de gronden zijn getransformeerd naar bouwgrond zullen ze verkocht moeten worden. Vandaar dat de prijsontwikkeling van bouwkavels voor zowel woningbouw als bedrijventerrein een grote invloed heeft op het te verwachten resultaat. De prijzen voor bouwkavels voor woningbouw zijn afhankelijk van de ontwikkeling van de vrij op naam prijs (VON-prijs) van een woning en de bouwkosten van de woning. Over 2019 is landelijk een stijging van 5,27% (bron: Metafoor, data afkomstig van Bouwkostenkompas.nl) waarneembaar. Dit is vergelijkbaar met de stijging over 2018.
Uit cijfers van de NVM blijkt dat de woningmarkt een landelijke stijging laat zien van 9%. Uiteraard zijn er regionale verschillen. De bestaande bouw voor de regio van Meierijstad laat een stijging tussen de 5% en 11% zien.
Gelet op het gedifferentieerde grondprijsbeleid van de gemeente Meierijstad is als resultante van de gestegen bouwkosten en de stijging van de VON-prijs per saldo een stijging van de grondprijs per type woning verwerkt in de grondprijs voor 2020.
Voor bouwgrond op bedrijventerreinen is een grote behoefte waarneembaar naar grote bouwkavels. Hierbij kan gedacht worden aan kavels met een omvang grotere dan 6 hectare. Deze kavels zijn dan veelal bedoeld voor logistieke dienstverlening. Ook binnen Meierijstad is de vraag naar dergelijke terreinen groot. Ook voor de kleinere kavels is er een actuele vraag.
Zoals hierboven al even aangehaald zijn er twee ontwikkelingen geweest die gedurende 2019 de bouwsector sterk hebben beïnvloed. Dit zijn uiteraard de discussies rondom de PAS en de PFAS. Uit een analyse is uiteindelijk gebleken dat de invloed van de PAS geen invloed heeft op de ontwikkelmogelijkheden binnen de lopende grondexploitaties. Het uiteindelijke effect van de PFAS is nog niet geheel duidelijk. Dit is namelijk afhankelijk van de onderzoeksresultaten van de bodem per locatie. Uit de onderzoeken die tot dusver zijn uitgevoerd zijn nog een grote financiële gevolgen naar voren gekomen.